Земли, денег и инфраструктуры для стройки нет, но вы держитесь!

Единственным источником застройщиков для строительства наружных сетей и сооружений остаются собственные ресурсы, которыми абсолютное большая часть из их сейчас не обладает

17 февраля в Совете Федерации прошел круглый стол на тему «Механизмы обеспечения земляных участков, созданных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой».

В мероприятии под управлением первого заместителя председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого приняли роль члены Совета Федерации, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов, представители министерства энергетики РФ, Федеральной антимонопольной службы, субъектов, застройщиков жилища и экспертного общества.

Где земля?!

Разумеется, что достигнуть мотивированных характеристик государственного проекта «Жилище и городская среда» к 2024 г. нереально без адекватной гос поддержки строительства инженерной инфраструктуры.

Так, проведенный опрос субъектов выявил ряд общих заморочек. Во-1-х, на сегодня фактически вполне исчерпаны резервы земляных участков для жилищного строительства, полностью обеспеченных нужной инфраструктурой, что не может не сказываться на объемах жилищного строительства.

Потенциал земляных участков с уже оформленной градостроительной документацией, но пока отсутствующими разрешениями на строительство из-за необеспеченности инженерной инфраструктурой, составляет 136 млн кв. м. Для их обеспечения будет нужно 365 миллиардов руб., что дозволит придти к объемам текущего строительства в размере 120-130 млн кв. м. Но для заслуги итогового показателя нацпроекта по вводу жилища нужно, чтоб в 2022 г. объем текущего строительства составлял более 180 млн кв. м. А для этого требуются дополнительные вложения из федерального бюджета, которые должны употребляться точечно, на реализацию определенных проектов жилищного строительства. И уже на данный момент Минстрой готовит дополнительные предложения для курирующего вице-премьера по этому вопросу. А региональным властям нужно всестороннее учить будущие площадки для жилых районов, беря во внимание и возможность подведения сетей, и возможный спрос на квартиры в данной локации, и требования банков по рентабельности проектов.

Сети как тормоз для строительства

Сейчас уже принято решение о выделении дополнительных 11 миллиардов руб. на программку «Стимул», которая подразумевает федеральное софинансирование сотворения социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

2-ая неувязка – существующая коммунальная инфраструктура имеет высочайший уровень износа и слабенькую мощность, а часто в целом технологически отсталая.

В-3-х, условия присоединения объектов серьезного строительства к инженерным сетям очень обременительны для застройщиков. Цена обеспечения земляных участков инженерной инфраструктурой по договорам технологического присоединения еще выше, чем рассчитанная по укрупненным показателям сметная цена наружных сетей до точек подключения, обозначенных в договорах присоединения. Это связано с тем, что в тариф на присоединение врубаются издержки на выполнение общесистемных мероприятий, не относящихся к обеспечению определенной площадки для строительства. Также часто предлагаются к реализации лишниие технические решения.

Не считая того, отсутствует независящий институт, который мог бы найти корректность расчетов сетевых организаций при определении технической способности подключения к сетям, также при расчете платы за подключение. И его нужно сделать, так как на данный момент определять корректность расчетов сетевых организаций фактически некоторому. При этом принципиальное значение имеет улучшение правового регулирования отношений, связанных с переуступкой мощностей, которые сейчас не используются нигде, не считая электронных сетей. Часто сетевая компания заявляет, что центры питания либо ГРС закрыты для подключения, а по факту лишней нагрузки нет – мощность закреплена и применена лишь на бумаге.

А установление способности корректировки технических критерий без их отмены в случае внесения конфигураций в проект жилищного строительства существенно уменьшило бы сроки этого строительства. Не излишним было бы поднять статус подготовительных технических критерий, которые запрашивают застройщики либо органы власти до проведения аукционов по продаже прав на земляные участки. Они должны стать офертой РСО, выдаваемой застройщику – победителю аукциона.

На конкурсной базе должен осуществляться весь комплекс работ, от разработки проектной документации до строительства и пуско-наладки головных объектов – это сумеет гарантировать прозрачность формирования цены. Аналогичный способ может быть использован и к прокладке наружных инженерных коммуникаций

Если гласить о подключении новых многоквартирных домов к сетям, то и тут в регионах не все так просто. Вопросы по электроэнергетике и газу о централизованном финансировании тех либо других проектов всеохватывающей застройки через инвестпрограммы решаются на уровне компаний-монополистов. Но с водоснабжением и водоотведением так не получится – там работают городские предприятия.

Ну и у субъектов естественных монополий практически нет заинтригованности в развитии коммунальной инфраструктуры для обеспечения земляных участков инженерной инфраструктурой. Практически все функции естественных монополий централизованы в головных компаниях, и на уровне регионов фактически нереально решить ни один вопрос.

Также требуется унификация и стандартизация правил технологического присоединения к разным видам сетей и переход на электрические формы взаимодействия застройщиков и сетевых организаций.

А для уменьшения цены строительства головных сооружений и внеплощадочных сетей можно разглядеть возможность понижения налоговой нагрузки в части исключения из тарифов на технологическое присоединение налога на прибыль и НДС.

И плюс ко всему этому вкладывательные программки РСО не синхронизированы с планами по территориальному развитию, в том числе жилищному строительству. На эту делему направили внимание несколько регионов, в том числе Архангельская и Калининградская области. Потому на уровне Правительства нужно выработать комплекс мер, направленных на синхронизацию территориального, градостроительного планирования и вкладывательных программ естественных монополий, жилищное строительство должно сопровождаться опережающим развитием инженерной инфраструктуры.

Но все-же основной камень преткновения для большинства регионов – это дефицитность денежных ресурсов региональных и местных бюджетов на строительство инженерной инфраструктуры. В особенности остро она стоит в 49 субъектах. В конечном итоге бремя по обеспечению площадок надлежащими сетями и объектами ложится на плечи застройщиков, при всем этом для их нет никакого поощрения, а при получении проектного финансирования обозначенные издержки не «вписываются» в проект.

Банки рассматривают строительство таких объектов как отдельный проект и кредитуют строительство сетей по отдельным договорам без внедрения специальной сниженной ставки. Если же застройщик обосновывает банкам, что это единый проект со строительством жилых домов, то банки выделяют деньги пропорционально общей площади ввода готового жилища в рамках контракта о технологическом присоединении. Меж тем требования РСО подразумевают внесение платы в размере 75-80% цены присоединения объектов всей местности застройки 2-мя первыми платежами в сроки 15 дней и 3-6 мес. с даты заключения контракта.

Единственным источником застройщиков для строительства наружных сетей и сооружений остаются собственные ресурсы, которыми абсолютное большая часть из их сейчас не обладает. А с учетом текущей ситуации на рынке жилища в регионах, реализация значимой части проектов всеохватывающей застройки становится экономически нецелесообразной. Потому регионы боятся, что многие застройщики решат уйти с рынка.

Нехитро, что все присутствующие выразили необходимость оказывать содействие девелоперам в этой ситуации. При всем этом банк вкупе с ресурсоснабжающей организацией, застройщиком и местными органами власти должен привлекаться в качестве настоящего напарника при решении вопросов обеспечения земляных участков инженерной инфраструктурой.

Средства как решение трудности

Паспортом нацпроекта «Жилище и городская среда» на реализацию мероприятия по стимулированию программ развития жилищного строительства предвидено около 184 миллиардов руб. Но общая потребность субъектов в финансировании инженерной инфраструктуры сейчас еще выше. Потому для роста поддержки региональных программ развития жилищного строительства было решено выделить дополнительные средства из федерального бюджета на строительство инженерной инфраструктуры.

При этом руководители регионов должны проявлять больше инициативы по поиску применимых для жилищного строительства участков, их подключения к сетям и обеспечения объектами инфраструктуры. Конкретно субъекты должны оценить перспективу застройки и подать заявку на определенный объем господдержки на строительство инфраструктуры.

Для примера, в свое время правительство Тюменской области оценило объем нужной для строительства жилища инфраструктуры – от внутриквартальных дорог до магистральных сетей, обеспечило их финансирование и строительство. И только после чего участки выставлялись на торги.

Не считая того, многие регионы отметили делему отсутствия поддержки развития инженерной инфраструктуры для ИЖС. По действующим правилам субсидии из федерального бюджета предоставляются на основании объем ввода жилища в год выделения субсидии. Понятно, что ИЖС, в особенности возводимые льготными категориями людей, к примеру, многодетными семьями, строятся только теми темпами, которые может для себя позволить определенная семья. И обеспечить одновременный ввод в эксплуатацию таких домов фактически нереально. Из-за этого сейчас очень тяжело решается вопрос обеспечения инженерными сетями земляных участков, предоставляемых льготным категориям людей для ИЖС, в особенности в республиках Марий Эл и Чувашия, Саратовской, Рязанской, Калужской и Тамбовской областях.

В целом сейчас на повестке стоит вопрос совершенствования законодательства, регулирующего вопросы технологического присоединения объектов серьезного строительства к сетям. На данный момент оно разнородное в части каждого вида подключения, потому есть смысл идти по пути столичных властей, которые перевели процесс по всем сетям в электрический формат взаимодействия.

В конечном итоге участники круглого стола приняли решение о необходимости доработки проекта советов с учетом бессчетных предложений, высказанных в процессе заседания.

Калибратор для металлопластиковой трубы Valtec с ножами для снятия фаски, 16/20/26 мм VTm.396.0.162026

Калибратор для металлопластиковой трубы — особый инструмент, при помощи которого производится калибрование и снятие внутренней фаски металлопластиковых либо пластмассовых труб. Данная операция позволяет приготовить трубы к монтажу с внедрением обжимных или пресс-фитингов. Достоинства: · простота внедрения; · малый вес; · долгий срок эксплуатации; · обеспечивает высшую точность монтажа.